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案情简介：张某从其所在的村委购买商铺一处，因村委迟迟不能交付，而诉至法院要求村委交付房屋并赔偿损失。在本案庭审过程中，村委向法院提出申请，要求原承租人作为第三人参加诉讼，也得到了法院的准许。第三人参加庭审后，以其没有得到优先购买为由，要求法院确认张某与村委的房屋买卖合同无效。
案件评析：第三人的请求不能得到法院的支持。因为《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条明确规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。在本案中，虽然村委可能没有告知第三人有优先购买权，但依照该条规定第三人并不能请求法院确认被告与原告之间的房屋买卖行为无效，只能要求被告承担赔偿责任。
代 理 词
尊敬的审判员：
山东德与法律师事务所受张某的委托，指派我担任其与村委房屋买卖合同纠纷一案的诉讼代理人。接受委托之后，代理人查阅了有关法律、法规，又参加了庭审，仔细研究该案的有关证据，对于该案有了较为全面的了解。根据法律和事实，现代理人发表如下代理意见，请审判员能予以考虑：
一、原、被告之间的房屋买卖行为合法有效，被告应当承担向原告交付房屋的义务。
1．2012年3月26日，原告与被告达成了口头的房屋买卖协议，原告按照约定支付了约定的对价，并约定被告于2012年7月10之前交付房屋。对于这一事实，被告在第一次庭审中也予以认可。
2．第三人以优先购买权受到侵害为由主张原告与被告的房屋买卖无效，于法无据。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条的规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。第三人以优先购买权受到侵害为由并不能请求法院确认被告与原告之间的房屋买卖行为无效，只能要求被告承担赔偿责任，而不能以此对抗原告的诉讼请求。因此，第三人主张房屋的优先购买权不应予以支持。
二、被告并没有按照约定交付房屋。
1.原、被告双方约定于2012年7月10日交房，但2012年7月10日之前被告并没有将房屋交付给原告。
2.被告向第三人收取2012年至2013年年度的租金，说明被告并未向原告交付房屋。
2012年底，被告给付原告各人民币22000元，并向原告说明该款项为被告逾期一年交房的赔偿款。被告在庭审中辩称，涉案的房屋已经承租给本案的第三人，在房屋出卖后，第三人已经将2012年至2013年年度的租金22000元支付给原告。而第三人在庭审中称并没有将2012年至2013年年度的租金交给原告，而是将租金给付了被告，并且租金是20000元，不是被告所称的22000元。由此可知，被告给付的22000元并非被告所称的原告收取的第三人的房屋租赁费。被告向第三人收取租金的行为恰恰说明被告并未将涉案的房屋交付给原告，因此被告应当承担向原告交付房屋的义务。
三、被告应该赔偿因被告逾期交房给原告造成的损失
因被告在2012年7月10日未将涉案房屋交付给被告，被告在2012年年底向原告支付因逾期一年交付赔偿款22000元，并承诺2013年7月10日前交付房屋，原告同意并接受了被告的赔偿款。因原告信赖与被告的约定，原告在2013年7月5日与案外人王修杰签订了租赁协议书，约定租赁期限为2013年7月11日至2014年7月11日，租金分别为30000元和35000元。因被告没能及时交房导致原告与案外人王修杰终止了租赁合同，造成告原告经济损失各35000元。因被告未按约定交付房屋，导致原告经济利益和期待利益损失，且两者之间存在直接的因果关系，根据《合同法》第113条的规定，被告应赔偿原告的经济损失。
综上，代理人认为本案事实清楚，证据充分，原告的诉讼请求应得到支持，为此，希望审判员充分考虑并采纳上述代理意见。
山东德与法律师事务所
代理人：唐合花、王美玲
二〇一三年十月十五日
